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從客戶需求出發,圍繞客戶視角的工程品質管控

發布時間:2019-06-06來源:分享:

近年來,地產行業環境更加復雜、景氣周期更短、市場變化更快、競爭壓力和資金壓力更大、規模化管理更難。

房企如何安然過冬。郁亮在萬科南方區域2018年9月例會上強調:“必須聚焦到產品力和服務能力的提高上。”

而工程正是房企產品力背后強有力的支撐,工程質量的好壞、建造速度的快慢等一系列因素決定開發商現金流的周轉速度。

這也給工程管理提出更高的要求:更快的建造速度,更高的客戶滿意度。 那么,如何打造令客戶滿意的產品,本文以國內某標桿企為例,看其通過3大做法實現工程精細化管理。

品質理念:由上而下貫徹,保證內外理念統一

欲做好產品品質,必然需要內部貫徹集團品質理念,外部真正理解并能落地。

在該房企,品質理念早已根深蒂固。在內部,通過統一的工作原則,以及自上而下貫徹,“品質第一”已成為每個工程人員的工作目標;而外部供應商不僅僅是合作對象,更是一路前行的伙伴,并將品質理念傳達到位。

 

1.內部:理念一致,堅守統一工作原則

    要想打造優秀的產品品質,必然需要統一的目標。在該房企,始終將打造高端產品、精品產品作為發展戰略,即做產品不僅僅是做工程,注重細節,打造精品工程,力求將其打造為高端業態,對接高端人群。

   在這樣的發展戰略指導下,工程線作為產品的主要生產部門,更要將其貫徹其中,“品質第一”早已深入人心。

    為嚴控產品質量,提高工作效率,在工程條線內部,早已形成統一的工作原則,即便新人入職,也通過入職引導、內部培訓等一系列動作令其快速理解工作原則。

· 做好事前控制:工作中,將絕大多數精力投入前期準備,注重項目啟動會,以及合作單位考察。其中在項目啟動會中,劃分權責、制定關鍵節點、界定時間周期等,將工作前置,做好整體項目的風險規避。

· 加強制度/標準管理:全面傳達法律法規、技術標準、強制性標準條文、設計圖說、規章制度、合同、原則等,有理有據,才有說服力。

· 樣板引路:通過樣板引路的工序及實施樣板先行的具體管控流程,針對具體的施工樣板方案組織樣板專題會、現場會等,最終組織聯合驗收,產品與樣板必須相互驗證。

 

2.供應商:一路同行,既是合作方也是伙伴

   優秀的分供方是公司的競爭力所在。該房對分控方的重視以及管理上,有其獨到之處。

首先,打造合作共贏的分供方體系。在前期考察總包、監理、樁基單位、樁基檢測、圍欄設計及施工單位等,合格者進入供方體系。為保障項目成功,尤為重視總包,在評判入圍時從項目經理能力、老板意識、參觀項目情況三個維度認真篩選。

值得注意的是,該房在選擇供應商時,品牌知名度并非第一選擇標準,更看重的是合作方的項目建設能力。

進入體系后,不斷向供應商宣講品質管理理念、工作要求及原則,力保每個合作單位從根本上理解該房的底層工作邏輯。此外,還在內部工程協同管理平臺搭建工程質量管理體系的供應商共同學習和工程管理的平臺,使參建各方形成更好合力,打造精品工程。

此外,在供應商的管理上:

· 通過戰略集采降低成本,提高采購效率。

· 通過對工程質量和合同履約加強對供應商的評價,并根據不同權重對最終結果進行獎懲,獎懲措施涉及供應商、項目經理等不同類別。

· 集團增加供應商對該房的反向評價,打通供應商反饋渠道,加強自身合作、服務意識。

大數據+新建造技術+工程管理平臺,打造精益建造體系

匠人精神來自日本,不少標桿房企都將“匠心”作為目標。而該房則將匠心融入到每個細節,始終以嚴苛嚴格的工程標準保障高質量建筑和業主高滿意度。

 

1.大數據平臺:季度調查客戶數據,助力品質提升

品質管控最終目的是提供令客戶滿意的產品。

根據外部專業機構每季度對客戶端數據進行工程質量的調查,針對分析結果提出每年改進管理規則及評價標準,使客戶端戶均報事量逐年下降。

· 分期別:按照不同樓盤不同期別通過隨機抽樣進行數據采集。

· 結構化數據分析:通過對戶型設計、建筑外觀、小區景觀、小區配套、示范區/樣板間、精裝質量等維度作為評估指標,并計算相應得分。

· 3大指標管控:根據計算得分對客戶滿意度、不同項目表現、行動指數三大指標進行分析,并提出亟需改善需求、未來改進方向等,真正得出客戶需求,指引工程管理的方向。

   通過以上做法,近3年第三方機構統計的該房房屋質量滿意度持續在80%以上,且呈逐年攀升態勢。

 

2.新建造體系:穿插施工+新技術,提效增速的利器

圍繞提質增效的目標,該房在工程施工中,采用全新的建造體系。

· 穿插施工:通過將各節點工序分層合理安排,實現“主體-外圍-公共-戶內”各工種分段分層施工完成,達到提高效率、縮短工期的目的。

· 新技術:引進鋁合金模板、外墻全現澆、爬架澆五緯穿插、鋼筋加工、噴涂石澆、整體精裝等技術,匹配當地建造資源,通過運營需求和資源配置的動態優化,支持運營節奏并保持項目均好。

該房采用的新建造體系,主要目的是為達到按時交房、按時供貨,跑贏市場,減少質量問題,建造令業主滿意的產品。

 

3.工程平臺:互聯網+大數據,構建三位一體完整應用生態

   借助互聯網和大數據,搭建的數據化工程協同管理平臺,用數字手段進行快速、高效、透明可控的產品生產全過程的質量檢測和交付過程的品質質量驗收,在工程全周期管理中介入,為業主的高品質生活提供強有力的保證與支撐。

· 計劃管控體系:通過一、二級節點的劃分實現分層次管理,同時通過待辦事宜、紅燈警示、偏差分析等方式,提醒和告知計劃執行等情況。不僅及時規避風險,還可便捷、實時了解整個項目的質量、安全、進度等數據。

· 標準化報驗體系:該體系有效拆分整個工序,線上固化報驗流程和標準,讓整個工序的報驗情況一目了然,且將現場質量、安全、進度、資源等信息實時送達到各負責方,不僅有效實施和合理分派相關工作任務,還能夠讓各部門間的協作更加高效。

·  工程檢查體系:通過對項目各階段出現的問題進行檢查和派發,規范日常施工動作;令相關負責部門及時整改和規避,打造多方連接閉環,充分排除隱患,實現對現場質量風險和安全文明的整體把控。

· 實測實量體系通過將建筑構件標簽化,自動比對實測數據與標準數據,識別爆點的同時,還可通過責任人匹配和限定整改期限。

   通過工程協同管理平臺,不僅可實現對建筑過程全周期和多維度監管,還利用大數據精細化管控建造過程的同時,依托iPad、手機等移動終端,整理和沉淀每戶建造全生命周期數據,實現建造數據可追溯,及時預警項目出現的管理風險,從而保障高品質住宅開發與運營。

 

引進第三方評估,“質量獎”助推質量提升

為更全面、系統的管控工程質量,該房引入第三方評估單位-瑞捷咨詢,按照“監理+第三方工程咨詢單位”雙重過程檢查方式發現在建問題,并打造“甲方-施工方-監理方-第三方工程咨詢單位”四位一體連接閉環,嚴把質量關,提高建筑質量。

在評估過程中,重點關注建造過程中的實測實量、質量風險、安全文明等方面,輔以材料抽檢、安全專項等,并覆蓋所有地區公司,根據瑞捷咨詢的查驗結果考核每個地區公司,并根據瑞捷咨詢評估結果進行年度排名,設置質量獎。

此外,為保障第三方評估與集團工程管理制度的統一,該房一方面要求各評估小組執行動作嚴密一致,并在每年年底或年初與第三方評估工作進行交底,令評估小組真正了解該房的工程標準及語言;另一方面實施操作方案精細化到每個執行動作,及確定每一檢查項參評條件。

從瑞捷咨詢內部數據可知,近年該房的實測實量、安全、質量評分提升呈上升趨勢。

 

結語

嚴苛鑄就嚴謹,品質是該房數載的沉淀。

“將客戶擺在第一位”的價值觀指導下,通過三大方面的把控,該房始終把握每個細節,以產品打動購房者,也收獲了良好的客戶口碑。

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